اخبار جدید درباره مستاجرین و بازار اجاره مسکن(1405)

اجاره مسکن و اجاره منزل و اجاره خانه و پول پیش و رهن آپارتمان و اخبار اجاره مسکن و افزایش اجاره مسکن و کاهش اجاره مسکن و رشد اجاره مسکن و آپارتمان و اجاره خانه و اجاره مسکن در تهران و اجاره مسکن شهرستان در نم نمک.

بازار اجاره زیر سایه قیمت مسکن

به گزارش نم نمک ، بازار اجاره مسکن هنوز به پیک جابه جایی نرسیده و آن طور که واسطه های ملکی می گویند آرامش نسبی بر این بازار حکم فرماست. معمولا قیمت رهن و اجاره از اواخر خردادماه بروز و ظهور پیدا می کند اما احتمال اثرگذاری نوسانات قیمت مسکن بر نرخ اجاره وجود دارد.

چند روز قبل وزیر راه و شهرسازی پیش نویس مصوبه ای شامل تعیین سقف برای افزایش اجاره بها و تمدید خودکار قراردادها را تهیه و به سران سه قوه ارسال کرد. سال گذشته سقف مجاز افزایش اجاره در تهران و اغلب مراکز استان ها 25 درصد اعلام شد.

این سیاست از سال 1399 همزمان با اپیدمی ویروس کرونا آغاز شده اما تجربه نشان داده میانگین رشد اجاره بها تبعیت چندانی از نرخ گذاری دولتی ندارد و اجاره بعضا تا دو برابر رقم مجاز افزایش داشته است. فروردین امسال افزایش اجاره در کل کشور 33 درصد بوده اما رشد این شاخص در بسیاری از مناطق پایتخت بیش از این اعداد است.

اگرچه از مرداد 1403 به بعد آمار رسمی از رشد قیمت مسکن در پایتخت اعلام نشده ، برآوردهای غیررسمی نشان داد سال 1404 متوسط قیمت خانه در تهران 20 درصد نسبت به سال قبل رشد داشت. اما از اواخر پاییز این بازار روند افزایشی قیمت به خود گرفت و طبق برآوردهای غیررسمی نرخ های پیشنهادی مسکن در سایت های اینترنتی بین 50 تا 70 درصد رشد کرد.

با این حال احتمال رشد سنگین اجاره بها بعید به نظر می رسد. بررسی ها گویای آن است که اجاره بهای مسکن در پایتخت هنوز از نرخ های نیمه دوم سال گذشته تبعیت می کند و با وجود نوسانات افزایشی قیمت مسکن ، احتمال رشد سنگین اجاره بها بعید به نظر می رسد؛ چراکه بازار اجاره با فاصله زمانی نسبت به قیمت ها در بخش خرید و فروش حرکت می کند.

قیمت اجاره علاوه بر آن که مانند هر کالای دیگری تحت تأثیر عرضه و تقاضاست ، از عواملی همچون نرخ تورم ، قیمت مسکن ، نسبت نرخ سود بانکی به رهن ، رشد دستمزد ، هزینه های مربوط به مسکن ، موقعیت خانه و دسترسی به امکانات  تبعیت می کند. ارزش ملک یا قیمت خرید یکی از عوامل اصری در روند رشد اجاره بها است. صاحب خانه ای که ملکش چندین میلیارد ارزش دارد ، انتظار دارد سود معقولی از سرمایه اش به دست آورد.

وقتی تورم عمومی بالا می رود ، هزینه های زندگی صاحب خانه نیز افزایش می یابد. بنابراین او سعی می کند اجاره بها را با هزینه های جدید زندگی تطبیق دهد. عواملی مثل دسترسی به مترو ، مراکز خرید ، نوساز بودن و وجود امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسور در نرخ اجاره بها موثر است.

اثرگذاری نرخ سود بانکی بر بازار اجاره

از دیگر مولفه ها می توان به نرخ سود بانکی اشاره کرد. گاهی اوقات صاحب خانه ها بین دریافت اجاره ماهانه یا دریافت پول پیش (ودیعه) یکی را انتخاب می کنند. وقتی نرخ سود بانکی کاهش می یابد ، صاحب خانه ترجیح می دهد به جای پول پیش ، اجاره ماهانه بیشتری بگیرد تا سودش حفظ شود.

برای اکثر صاحب خانه ها ، ملک یک «دارایی سرمایه ای» است. آن ها یا ملک را با قیمت بالایی خریده اند یا فرصت فروش آن با قیمت بالا را دارند. بنابراین ، اجاره بها باید به گونه ای باشد که با ارزشِ روز ملک همخوانی داشته باشد. اگر قیمت خرید یک خانه دو برابر شود ، مالک انتظار دارد بازدهی اجاره او نیز به مرور افزایش یابد تا ارزش واقعی سرمایه اش حفظ شود.

نسبت P به R در محدوده نرمال

شاخص قیمت به اجاره (P/R) نیز نسبت قیمت خرید به اجاره را نشان می دهد. اگر قیمت ملک رشد کند و اجاره بها ثابت بماند ، این شاخص از حد استاندارد خارج می شود؛ بنابراین بازار چه با فشار مالکان و چه با تغییرات تقاضا به صورت خودکار سعی می کند اجاره بها را بالا بکشد تا نسبت به قیمت خرید ، منطقی شود.

تا سال های گذشته نسبت P به R در محدوده عدد 20 قرار داشت که با رشد قیمت مسکن در هشت سال اخیر این نسبت مرتبا افزایش پیدا کرد و به 30 رسید اما با ایجاد ثبات در بازار مسکن در سال های 1403 و 1404 نسبت قیمت به اجاره روند کاهشی گرفته و قبل از رشدهای اخیر قیمت مسکن نسبت P به  R به 17.9 رسیده بود. به این معنا که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی خود که 5.2 درصد بوده ، حدود 0.3 واحد درصد بیشتر شده است. اما افزایش 50 تا 70 درصدی قیمت مسکن از اواخر پاییز سال گذشته تا کنون مجددا به شکل گیری انتظارات تورمی در بازار اجاره منجر شد.

تورم اجاره تقریبا نصف تورم عمومی است

از سوی دیگر بازار اجاره در مقایسه با تورم دچار جاماندگی است. از سال 1370 به بعد متوسط نرخ تورم اجاره 26 درصد ، تورم عمومی 23.5 درصد و تورم مسکن 28 درصد بوده است؛ در حالی که هم اکنون شکاف عمیقی بین این سه شاخص ایجاد شده است. فروردین 1405 به گزارش مرکز آمار تورم سالانه اجاره در کشور 33.7 درصد اعلام شد؛ در حالی که تورم سالانه کالاها و خدمات به 53.7 درصد رسیده و با توجه به انتظارات تورمی احتمال افزایش قیمت کالاها و خدمات وجود دارد.

شاخص نقطه به نقطه از شکاف بیشتری حکایت دارد. فروردین 1405 تورم نقطه به نقطه اجاره بها در کشور 31.1 درصد اعلام شد. وزارت راه و شهرسازی می گوید که این میزان نه تنها کمترین سطح تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در چهار سال گذشته است که در عین حال با فاصله قابل توجه از تورم عمومی نقطه به نقطه 73.5 درصدی فروردین ماه کمتر است.

واسطه های ملکی از آرامش نسبی بازار اجاره به رسم معمول بهار سخن می گویند؛ شرایطی که ممکن است با ورود به تابستان دستخوش تغییراتی شود. سعید لطفی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران درخصوص آخرین وضعیت بازار اجاره گفت : از نیمه دوم خرداد به تدریج جابه جایی مستاجران شروع می شود و به همین دلیل نرخ های جدید اجاره در سال 1405 هنوز کشف نشده است.

به گفته وی ، اجاره بها از عوامل متعددی تاثیر می گیرد اما به دلیل آن که وزن قیمت مسکن و تورم عمومی بیش از سایر متغیرهاست و با توجه به این مساله که پس از جنگ 39 روزه قیمت ملک و نرخ تورم دچار نوسان افزایشی شده ، احتمال اثرگذاری آن بر بازار اجاره وجود دارد.