مشارکت در ساخت به چه معناست؟

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد بسیار رایج در حوزه بازار املاک است که این روزها با توجه به گسترش هر چه بیشتر ساخت و ساز در شهرهای گوناگون رواج بیشتری هم پیدا کرده است.

مشارکت در ساخت به چه معناست؟

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد بسیار رایج در حوزه بازار املاک است که این روزها با توجه به گسترش هر چه بیشتر ساخت و ساز در شهرهای گوناگون رواج بیشتری هم پیدا کرده است. برای مثال ممکن است شما صاحب زمین یا ملکی قدیمی باشید که در نظر دارید یک آپارتمان نوساز بر روی ملک خود بسازید اما سرمایه و هزینه لازم برای انجام این کار را در اختیار ندارید و از طرفی عدم ساخت و ساز در آن ملک هم مانع از کسب سود بیشتر برای شما می شود.

مقدمه

به گفته یکی از وکلای گروه آریا دادیار : در این موارد بهترین راه حل این است که در ساخت ملک نوساز با یک یا چند نفر دیگر که سرمایه برای ساخت آن را در اختیار دارند وارد مشارکت شوید. به این صورت که شما زمین خود را در اختیار سرمایه گذار می گذارید و شخص سرمایه گذار خودش اقدام به ساخت ملک مورد توافق می کند و یا ساخت آن را به یک پیمانکار محول می نماید. در نهایت ، ملک ساخته شده بر اساس آورده هر یک از طرفین و به نسبتی که طرفین درمورد آن توافق کرده اند میان طرفین تقسیم می شود و در واقع یک ملک مشاعی به وجود می آید.

هر چه ارزش ملک مادر یعنی زمینی که مالک در اختیار دارد و همچنین مزان سرمایه سرمایه گذار بیشتر باشد سهم آن ها از ملک نهایی هم بیشتر باشد. برای مثال این تقسیم می تواند به صورت 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سرمایه گذار باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

مانند بسیاری از معاملات و فعالیت های اقتصادی که برای حفظ حقوق طرفین قرارداد مخصوصی بسته می شود ، مشارکت در ساخت نیز نیاز به قراردادی دارد که کلیه شرایط و حقوق و تعهدات طرفین در آن مشخص شده باشد. به قراردادی که قواعد و مقررات این مشارکت را تعیین کرده و از بروز اختلافات میان طرفین در آینده جلوگیری می کند ، قرارداد مشارکت در ساخت گفته می شود.

این قرارداد معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی که درمورد عقود نامعین است تنظیم می شود. منظور از عقود نامعین عقودی است که عنوان و مقررات مربوط به آن ها به طور مشخص در قانون مدنی بیان نشده و افراد می توانند این عقود را به شرط آنکه مخالف قواعد کلی قانون نباشند میام خود تنظیم کنند. یکی از این عقود نامعین که در قانون مدنی مورد اشاره قرار نگرفته قرارداد مشارکت در ساخت است که در این مقاله به سوالات شما درمورد آن پاسخ می دهیم.

نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

نوشتن هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت یک امر تخصصی است که نیاز به استفاده از دانش و مهارت افراد متخصص یعنی وکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی دارد. عدم توجه به برخی نکات ساده می تواند باعث اتلاف بخش زیادی از مال ، سرمایه و انرژی هر یک از طرفین بشود. در این قسمت برخی از مهمترین نکاتی که در نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارند را برای شما عزیزان توضیح می دهیم.

اسناد و سوابق طرف مقابل را بررسی کنید

در هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت ساخت ، مهمترین گام پیش از نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت این است که اصل بودن اسناد طرف مقابل و همچنین عدم سوء سابقه او را بررسی کنید. برای مثال برای طرف سرمایه گذار اهمیت دارد که سند مالکیت شخص مالک را بررسی کنید و برای طرف مالک نیز اهمیت دارد که سابقه طرف سرمایه گذار و میزان تجربه او در امر ساخت و ساز را بررسی کند. برای آشنایی با انواع سند ملکی می توانید به لینک مربوطه مراجعه کنید. اگر طرف سرمایه گذار یک شخص حقوقی مانند شرکت ساخت و ساز است لازم است اسناد شرکتی آن ها مانند سابقه ثبتی و مشخصات هیات مدیره را هم مورد بررسی قرار دهید.

تعهدات دقیق هر یک از طرفین را مشخص کنید

در قرارداد مشارکت در ساخت باید تعهدات دقیق هر یک از طرفین یعنی مالک و سرمایه گذار و همجنین سازنده در صورتی که سازنده شخصی غیر از سرمایه گذار باشد ، مشخص شده باشد. این تعهدات مربوط به جدول زمانی انجام پروژه ، میزان هزینه ها ، تنظیم سند رسمی پس از پایان پروژه ساخت و دیگر تعهداتی است که هر از طرفین باید به طور دقیق آن ها را مورد توافق قرار داده و اجرا کنند.

برای نوشتن این تعهدات حتما باید از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص استفاده کنید زیرا هر قرارداد شرایط منحصر به فرد خود را دارد و نمی توان الزاما از محتوایی کلی برای قراردادها پیروی کرد. برای مثال ممکن است در یک قرارداد انجام امور اداری بر عهده مالک باشید و در قراردادی دیگر انجام این امور بر عهده سرمایه گذار باشد.

هزینه پروژه ، مراحل پرداخت و مراحل اجرای پروژه باید مشخص باشد

انجام پروژه ساخت و ساز طبیعتا هزینه ای دارد که این هزینه و نحوه پرداخت آن باید در متن قرارداد به طور دقیق مشخص شده باشد. علاوه بر این ، برای مشخص تر شدن تعهدات سرمایه گذار یا سازنده لازم است کل فرایند ساخت و ساز طبق برنامه زمانی تقسیم به مراحل کوچک تر و جزئی تری شود تا در صورت عدم اجرای تعهدات بتوان آن ها را پیگیری نمود.

برای انجام ندادن تعهد یا تاخیر در اجرای تعهد ضمانت تعیین کنید

یکی دیگر از نکات بسیار مهم در نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت ، دریافت ضمانت های معقول و مناسب برای جلوگیری از نقض تعهدات است. ضمانت در واقع کمک می کند تا هر یک از طرفین جدیت بیشتری در قرارداد به خرج دهند و در صورتی هم که هر یک از آن ها تعهدات خود را انجام ندهد یا با تاخیر در اجرا منجر به ورود خسارت به دیگری شود امکان جبران خسارت از طریق اجرای خسارت وجود خواهد داشت. به این ضمانت ها ، ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت گفته می شود.

برای مثال می توانید این شرط را در قرارداد قرار دهید که در صورت انجام ندادن تعهدات طرف مقابل ضمانت نامه بانکی گرفته شده به مبلغ 100 میلیون تومان به اجرا در می آید. ضمانت در هر قرارداد می تواند انواع مختلفی از جمله ضمانت نامه بانکی مانند رهن در قراردادهای بانکی ، ضمانت اسنادی ، ضمانت ملکی و … داشته باشد که هر کدام مزایای خاص خود را دارند و وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در حقوق املاک می تواند متناسب ترین نوع ضمانت با شرایط شما را به شما پیشنهاد دهد.

اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت

زمانی که فرایند ساخت و ساز بر اساس قرارداد نوشته شده به پایان می رسد ، شهرداری آن شهر باید طبق قوانین مربوط به شهرداری یک گواهی که رعایت استانداردهای فنی و مقررات مربوط به شهرسازی را در فرایند این ساخت و ساز تایید می کند صادر کرده و به مالکان ساختمان بدهد. گرفتن این گواهی که به آن گواهی پایان کار گفته می شود اهمیت بسیار زیادی در انجام سایر معاملات نسبت به آن ملک دارد. یکی از موارد بسیار مهمی که در متن قرارداد باید مورد اشاره قرار بگیرد این است که اخذ گواهی پایان کار با چه کسی است.